De Regionale woonruimte verdeling

Bezwaar MPN tegen convenant regionale woonruimteverdeling gehonoreerd


November 2008

De gezamenlijke woningcorporaties in onze regio hebben voorgesteld de woningzoekenden in alle gemeenten gelijke rechten te geven. Dit betekent dat woningzoekenden in Alphen aan de Rijn bijvoorbeeld ook in aanmerking komen voor vrijkomende huurwoningen in de gemeente Nieuwkoop. De MiddenPartij heeft daar grote bezwaren tegen. Er zijn namelijk relatief veel woningzoekenden in Alphen aan de Rijn met een lange wachttijd. Het gevolg daarvan is dat woningzoekenden uit de gemeente Nieuwkoop nog langer moeten wachten op een woning omdat voorlopig eerst woningzoekenden uit Alphen aan de Rijn aan bod komen. Fractievoorzitter Jaap Aartman van de MiddenPartij heeft dit uitgezocht en het college van B&W in een notitie duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de Nieuwkoopse woningzoekenden zijn. De notitie heeft effect gehad. Afgesproken nu is dat 70 procent van de vrijkomende huurwoningen in Nieuwkoop aan Nieuwkoopse woningzoekenden zal worden toegewezen. Alle nieuwe huurwoningen komen zonder meer voor Nieuwkoopse woningzoekenden beschikbaar.
Hieronder volgt de integrale tekst van de notitie die de MiddenPartij aan het college heeft aangeboden.

- - - - - - - - -

Inleiding

Voorgesteld wordt een wijziging van het convenant regionale woonruimteverdeling
Hierbij een aantal kanttekeningen bij het voorgestelde convenant.

De kaderbrief Huisvestingswet

In de kaderbrief over de nieuwe huisvestingswet schrijft de minister onder andere het volgende:

Schaarste is een motief voor de overheid om in te grijpen in de woningmarkt. Dat is in de vigerende Huisvestingswet al vastgelegd. In de vigerende Huisvestingswet is echter geen definitie van schaarste aangegeven, noch aangegeven op welke wijze schaarste kan worden onderbouwd. In de herziene Huisvestingswet zal dat verbeterd worden, zonder dat er een strikte definitie van het begrip schaarste wordt opgenomen. Woningmarkten verschillen lokaal en daarmee kan ook het segment waarop schaarste
betrekking heeft verschillen naar tijd en plaats. Gemeenten zullen handvatten krijgen waarmee zij schaarste kunnen onderbouwen. Te denken valt aan indicatoren als het aantal woningzoekenden, wachttijden, slaagkansen of leegstandscijfers voor een bepaald woningtype. Deze onderbouwing kan een plaats krijgen in de gemeentelijke woonvisie. Schaarste aan woningen op zich is alleen op te lossen met het bouwen van woningen. Het wel of niet kunnen bouwen van woningen op gemeentelijk niveau valt
echter niet onder de Huisvestingswet. Het ligt in de rede dat deze kant van de problematiek ook aandacht krijgt in de gemeentelijke woonvisie.

De conclusie is m.i. duidelijk. De nieuwe huisvestingswet biedt goede mogelijkheden voor een lokaal huisvestingsbeleid.

De argumenten in het raadsvoorstel

Het eerst genoemde argument is een vergroting van de keuzevrijheid. De vraag is voor wie de keuzevrijheid groter wordt. Alphen aan de Rijn heeft binnen de regio de taak van opvanggemeente. De omliggende gemeenten zijn geprikt op migratiesaldo nul. De inwoners van onze gemeente hebben evenveel rechten qua huisvesting in Alphen aan de Rijn als die van Alphen aan de Rijn, juist vanuit de regionale taak van Alphen aan de Rijn. Dit betekent dat bij de herziening van het convenant daar alleen de inwoners van Alphen aan de Rijn voordeel bij hebben.

Het tweede argument is dat de lokale bescherming verstarrend werkt door de vele schotten. In de eerste plaats geldt dat die schotten met opzet zijn geplaatst. Ook logisch vanuit de verschillende taken op het gebied van huisvesting in de verschillende gemeenten (migratiesaldo nul versus groeimodel). Voorts wordt opgemerkt dat de bestaande regeling verstarrend werkt. De vraag is of dat wel het geval is. Inwoners van onze gemeente hebben een redelijke keuzemogelijkheid (Nieuwkoop of Alphen aan de Rijn). Dat lijkt me geen verstarring.

Een derde argument is dat minder populaire woningen soms meermalen moeten worden aangeboden. Uit het Jaarverslag 2007 Stichting Woonmarkt Rijnstreek (SWR 2007) blijkt dat er in 2007 1078 keer geadverteerd is voor 1033 woningen. In totaal is dus voor 45 woningen (4%) twee of meer keren geadverteerd. In de gemeente Nieuwkoop gold dat voor 5 van de 99 aangeboden woningen. Niet bekend is wat voor soort woningen dat betrof. Dit percentage lijkt me dermate laag dat dit op zich geen argument kan zijn voor een verandering van het convenant.

De feiten in 2007

Het aantal woningzoekenden kan onderverdeeld worden in het aantal ingeschrevenen en het aantal dat actief heeft gereageerd op het aanbod. Ik probeer me steeds te beperken tot de eigen regio en laat de ingeschrevenen en reacties van buiten de regio buiten beschouwing (van de 398 actief reagerenden van buiten de regio in 2007 hebben er 16 een woning in de regio toegewezen gekregen, waarvan 1 in Nieuwkoop).
Het aantal ingeschreven als percentage van het aantal inwoners was voor het totaal 12 procent. Voor Alphen aan de Rijn was dat percentage 14 en voor Nieuwkoop 9. Meer verhelderend is het percentage actief zoekenden. Voor Alphen aan de Rijn was dat 3,3 en voor Nieuwkoop 1,8. Dat impliceert dat inwoners van Alphen actiever zijn op de woningmarkt dan de inwoners van Nieuwkoop. Verruiming van het convenant zal dus automatisch tot gevolg hebben dat de druk op de Nieuwkoopse markt zal stijgen.

Een belangrijke tabel in SWR 2007 op blz. 8 is die waarin het aantal reacties uit de verschillende gemeenten op de vrijgekomen woningen per gemeente wordt vermeld.
Uit die tabel blijkt dat (met weglating de reacties van buiten de regio) Nieuwkopers 1672 keer gereageerd hebben op een vrijkomende woning in Alphen aan de Rijn op een totaal van 20705. (8 procent van alle reagerenden). Voor Alphenaren zelf was dat percentage 84. Kijken we naar de Nieuwkoopse markt dan zien we het volgende beeld. Van alle reacties op de vrijkomende woningen in Nieuwkoop was 72 procent (1413) afkomstig uit Nieuwkoop en 21 procent (408) uit Alphen aan de Rijn. De conclusie mag duidelijk zijn. De Nieuwkoopse woningen blijken zeer aantrekkelijk voor inwoners uit Alphen aan de Rijn. Dit is nog een understatement, gegeven de reële veronderstelling dat veel actief woningzoekenden weten dat de woningmarkt in Nieuwkoop voor hen nagenoeg gesloten is. Opvallend is overigens dat er maar in zeer geringe mate sprake is van reacties van inwoners van Jacobswoude, Rijnwoude en Nieuwkoop onderling.
In het SWR 2007 wordt in paragraaf 7.3 op blz. 13 op basis van de tabel daarin geconcludeerd dat er sprake is van een gesloten woningmarkt in de plattelandsgemeenten. Van de in Alphen aan de Rijn vrijgekomen woningen (723) is bijna 90 procent toegewezen aan Alphenaren en 10 procent aan inwoners van de drie overige gemeenten (Nieuwkoop 6 procent). Mijn conclusie is dat de markt functioneert zoals die moet functioneren, nl. Alphen als opvanggemeente.
Belangrijk is ook te weten wat de gemiddelde wachttijd (inschrijfduur). De tabel in paragraaf 7.4 op blz. 13 geeft daarin inzicht. Voor Alphenaren is die sinds 2001 geleidelijk opgelopen van 31 maanden tot 47 maanden. Voor Nieuwkopers is die altijd ruim boven de 40 maanden geweest (in 2001 44 en in 2007 48 maanden. Voor Jacobswoude 35 en Rijnwoude 38) is dat steeds fors lager. De conclusie is dat Nieuwkopers het langst moeten wachten op een woning en dat die wachttijd voor Alphenaren sterk is gestegen.
Een andere indicatie voor de mate van spanning op de woonmarkt is het aantal inschrijvingen per woning. Over de periode 2005-2007 (3 jaar) gold voor de hele regio per woning een totaal van 26 inschrijvingen. Voor Alphen aan de Rijn was dat 29 en voor Nieuwkoop 23. In Jacobswoude en Rijnwoude lagen die aantallen met 19 respectievelijk 14 fors lager. Ook uit deze cijfers blijkt dat de spanning op de woonmarkt in Alphen en Nieuwkoop groot is.
Tot slot kan een indicatie worden gekregen van het aantal vrijkomende woningen als percentage van het aantal inwoners in een gemeente (beter was dat te relateren aan het aantal huurwoningen, maar die cijfers had ik niet snel ter beschikking). Voor Alphen was dat 1 woning op 100 inwoners. Voor Nieuwkoop was dat cijfer 1 op 248, voor Jacobswoude 1 op 124 en voor Rijnwoude 1 op 188. Ook hier is de conclusie duidelijk. Het aanbod voor de Nieuwkopers is verreweg het geringst.
Het SWR 2007 geeft nog veel meer interessante informatie, maar het bovenstaande is ruim voldoende om een aantal conclusies te trekken.

De conclusies

De eerste belangrijke conclusie is dat de lokale mogelijkheden voor een eigen woonmarktbeleid ook onder de nieuwe huisvestingswet mogelijk zullen blijven. Dat betekent dat er vanuit dat oogpunt geen noodzaak is voor een vrijere woonmarkt.
Algemeen is bekend dat woningzoekenden in de plattelandsgemeenten het liefst in hun eigen kern huisvesting willen. Mede vanuit dat perspectief dient deze nota te worden beschouwd.
Vastgesteld dient te worden dat Alphen aan de Rijn als groeigemeente een huisvestingsplicht heeft voor de andere Rijnstreekgemeenten die vastgepind zijn op migratiesaldo nul.
De argumenten voor een sterke inperking van de lokale woningmarkt zoals beoogd in het nieuwe convenant snijden geen hout. De vergroting van de keuzevrijheid geldt alleen voor de inwoners van Alphen aan de Rijn. De schotten in de woningmarkt zijn met opzet zo geplaatst, met als beweegreden de verschillende huisvestingstaak van Alphen aan de Rijn en de andere Rijnstreekgemeenten. Van een verstarring is voor de inwoners van Nieuwkoop, Jacobswoude en Rijnwoude is geen sprake. Zij hebben evenveel kansen in Nieuwkoop als in Alphen aan de Rijn. Uit de cijfers (SWR 2007) blijkt dat tussen deze drie gemeenten onderling maar zeer beperkt sprake is van reacties op vrijkomende woningen. Dit in tegenstelling tot inwoners van Alphen aan de Rijn.
Ook het argument dat minder populaire woningen soms meermalen moeten worden aangeboden is nauwelijks valide. Het betreft in totaal 45 woningen (4 procent) waarvan 22 in Alphen aan de Rijn. Overigens geeft het SWR 2007 geen uitsluitsel over de oorzaken.
Uit alle cijfers blijkt dat de inwoners van de gemeente Nieuwkoop relatief moeizaam aan een geschikte woning kunnen komen. De wachttijd voor Nieuwkopers is met 48 maanden het langst. Nieuwkopers reageren (noodgedwongen) relatief vaak op vrijkomende woningen in Alphen aan de Rijn. Het aantal vrijkomende woningen gerelateerd aan het aantal inwoners is in Nieuwkoop verreweg het laagst.
Openstelling van lokale Nieuwkoopse woningmarkt heeft tot gevolg dat dat, gegeven de vele reacties van Alphenaren, leidt tot een verdringing van Nieuwkopers door Alphenaren waardoor Nieuwkopers meer dan tot nu toe al het geval is naar Alphen aan de Rijn moeten uitwijken. Uit de cijfers blijkt overigens ook dat ook in Alpen aan de Rijn de woningvraag groot is (relatief veel actief zoekenden, lange wachttijd) Dat zal bij openstelling van de lokale woningmarkt in Nieuwkoop gevolgen hebben. Gegeven de sterk oplopende wachttijden van 2001 tot en met 2007 voor Alphenaren wekt dat de indruk dat Alphen aan de Rijn in afnemende mate bouwt in de sociale huurklasse. Het gaat te ver om de gevolgen daarvan af te wentelen op de drie overige Rijnstreekgemeenten.
De eindconclusie van de MiddenPartij tenslotte is dat het accepteren van het voorgestelde convenant tot desastreuze gevolgen voor onze Nieuwkoopse woningzoekenden zal leiden. Wanneer wij als gemeente onze eigen inwoners die op een huurwoning in de sociale sector zijn aangewezen een reële kans op huisvesting in de eigen gemeente willen bieden moeten wij tot elke prijs de lokale woningmarkt beschermen.

 

 

www.middenpartij.nl
MiddenPartij - Midden in de samenleving